租赁合同 |
|
|
| 作者：佚名 文章来源：不详 更新时间：2006-3-10 |
|
|
|
第一节 租赁合同的概念、特点和种类
第二节 租赁合同主要条款的写作及当事人的权利和义务
第三节 租赁合同的文本模式及条款的写法
第六章 租赁合同
第一节 租赁合同的概念、特点、种类
一租赁合同的概念、特点和种类
(一)租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中提供物的一方是出租人，使用物的一方是承租人，双方约定交付承租人使用的物是租赁物，承租人使用出租物的代价是租金，出租人和承租人是租赁合同的双方当事人。 (二)租赁合同的特点 1．标的物必须是有形物、特定物、非消耗物 租赁合同的标的物必须是有形物，包括动产(如汽车、电视机等)和不动产(如房屋、土地使用权等)，没有固定形体的物不能成为租赁合同的标的物。当事人订立租赁合同的目的是为了使用和获得收益，租赁期满，必须返还标的物，这就决定了租赁物应是特定物或特定化的种类物。租赁物还应是非消耗物，否则承租人使用一段时间后，不能将租赁物返还给出租人。同时租赁物必须是合法的，以法律禁止的物出租的，租赁合同无效。 2．租赁合同是转移物的使用权的合同 租赁合同不转移物的所有权，而是转移物的使用权的合同。在租赁合同中出租人将租赁物交给承租人使用，转让的是租赁物的占有权，使用权和收益权。承租人只取得租赁物的使用收益权，而无权处分租赁物，这是租赁合同与买卖合同、赠与合同的重要区别。无论租赁物出租的期限有多长，出租人都对租赁物享有所有权，在租赁期满时，承租人要将原物返还给出租人。 3．租赁合同是有偿合同 承租人使用租赁物时，应当支付租金。租金是承租人获得租赁物使用权的代价，租金是租赁合同的必要条款。租赁合同中无租金条款，租赁合同不能成立，有偿使用他人财产是租赁法律关系的本质特征之一。 4．租赁合同是诺成合同、双务合同 双方当事人达成租赁协议后，合同即告成立，而不以租赁物的实际交付为合同的生效要件，故租赁合同为诺成性合同。租赁合同当事人双方既负有一定义务，也享有一定权利，双方的权利义务具有对应性，对价性，故租赁合同为双务合同。 5．租赁合同具有期限性和连续性 租赁合同只是出租人在一定期限内将其财产的使用收益转让给承租人，一定的期限是租赁合同的基本要素。合同法规定，租赁合同的最长期限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。物的使用价值是有一定期限的，如果当事人之间约定的租赁期过长，既与一定期限内让渡物的使用收益目的不符，也容易就物的返还状态发生争议，甚至使物的使用价值丧失殆尽。 6．租赁合同不同于特殊租赁合同 租赁合同不同于融资租赁合同，也不同于企业租赁合同，合同法中融资租赁合同已有专章规定，而企业租赁合同当事人之间的法律关系比较复杂，不仅包括物的租赁关系，还包括对企业工人的接纳，显然不完全是合同法所讲的租赁合同。另外，船舶租赁合同在《海商法》中已有规定，航空器租赁合同在《民用航空法》中已有规定，这些特殊的租赁合同适用其特殊法律效力的法律规定，而不适用合同法的规定。
二租赁合同的种类
租赁合同根据不同的标准，从不同的角度，可以作不同的分类，常见的主要有以下几种： (一)动产租赁合同与不动产租赁合同 以租赁的标的物不同来划分，可分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁就是标的物即租赁物是不动产的租赁，主要是房屋租赁。我国法律规定土地使用权可以出租，因此，以土地使用权为租赁标的的，也可视为不动产租赁。动产租赁是以动产为标的物的租赁，各种各样的只要是可以反复使用不改变形态和价值的有体物都可以租赁。所以动产租赁在实际生活中的应用比较复杂。区分动产租赁与不动产租赁的主要意义在于，对于不动产租赁法律有特别的要求，例如要登记。这是因为不动产不能移动，如果不登记，加以公示的话，第三人很难知道；而动产租赁一般无特别的程序上的要求，但是对于一些适用不动产制度的动产的租赁如船舶、航空器租赁等，法律有特别的要求，应依法律的特别要求办理。 (二)一般租赁合同与特殊租赁合同 租赁合同根据法律有无特别规定可分为一般租赁合同和特别租赁合同。一般租赁是指法律没有特别规定的租赁。特别租赁是指法律有特别规定的租赁。例如，房屋租赁在城市房地产法上有特别规定，船舶租赁在海商法上有特别规定，航空器租赁在航空法上有特别规定等等。一般租赁适用民法通则和合同法等具有一般效力的法律，而特殊租赁适用具有特殊效力的法律。 (三)定期租赁合同与不定期租赁合同 根据租赁合同是否有期限，可分为定期租赁合同与不定期租赁合同。定期租赁合同是指当事人双方约定有租期的租赁合同。不定期租赁合同有两种，一是当事人双方未约定租期的租赁；二是租赁期届满的不定期租赁。后者是指租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但这时租赁期限为不定期。 不定期租赁合同的当事人未约定租赁期限，所以除法律另有规定外，当事人任何一方可随时终止合同，但出租人终止合同时，应当给承租人一个做必要准备的宽限期。定期租赁合同的当事人约定了租赁的期限，在合同约定的租赁期限没有届满时，不能随便终止合同，否则，就构成违约，这是区分定期租赁与不定期租赁的主要意义。
第二节 租赁合同主要条款的写作及当事人的权利和义务
一租赁合同的形式
租赁合同的形式既可以是书面的，也可以是口头的，但原则上租赁合同应当采用书面形式。我国合同法第215条规定，“租赁合同的租赁期限为6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”租赁合同的权利义务比较复杂，采用书面形式，有利于减少纠纷，即使发生纠纷，也易于查明当事人的权利和义务关系，使纠纷容易解决。我国法律允许口头形式，但要受限制，即租赁期为6个月以上的租赁合同，当事人未采用书面形式，视为不定期租赁。 对于特殊的租赁合同，不仅应采用书面形式，而且应当遵守法律规定依法办理登记手续，例如，土地使用权租赁即需要办理登记。又如根据《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案。
二租赁合同双方当事人的权利与义务
(一)出租人的权利与义务 1．出租人的主要权利 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受损耗，出租人对此可解除合同并请求赔偿损失。 承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2．出租人的主要义务 出租人应按照约定交付租赁物并确保租赁物在租赁期间保持符合约定的用途。 对租赁物的维修义务，保证租赁物在合同期内正常使用，但当事人另有约定的除外。 税收和费用返还的义务。租赁关系期间，如果国家有关机关对租赁物收税，出租人应当负担；租赁关系期间，出租人对于承租人为租赁物支付的费用也有偿还的义务，大型租赁物如车船、机器、房屋等维修保养费一般由出租方承担。当事人双方也可以自行约定必要费用的负担。 返还押金或担保物的义务。租赁合同中如果约定承租人要提供一定的押金或担保，在合同终止时，出租人应当按时返还押金或者担保物。 承租人解除合同时应当在合理的期限内通知承租人。 (三)承租人的权利和义务 1．承租人的权利 使用租赁物的权利，承租人对租赁物按照合同的约定使用既是承租人的权利，又是承租人的义务。 改善和增设他物的权利，改善和增设他物是承租人为了保持对租赁物的使用和收益权所拥有的一项必要的权利。但是这种权利的行使有一个前提，就是经出租人同意。经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善和增设他物。租赁合同解除后，承租人可以就租赁物现存的增加价值要求出租人部分偿还支出的费用。 获得收益权，见合同法第225条。 优先购买权，见合同法第230条。 转租权，见合同法第224条。 其它权利见合同法第218条，第221条，第228条，第231条，第233条，第234条，第236条。 2．承租人的义务 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或约定不明确的，依法律规定。法律规定仍不明确的，应当按照租赁物的性质使用。 承租人应妥善保管租赁物，承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害责任。 按照约定的期限支付租金。 有关事项的通知义务，包括：租赁物有修理、防止危害的必要时，承租人应及时通知出租人；第三人主张权利的，承租人应及时通知出租人；租赁物因不可抗力损毁灭失或因第三人的侵害受损等，承租人也应及时通知出租人。 租赁期届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态(法律另有规定的除外)。
第三节 租赁合同的文本模式及条款的写法
一租赁合同的文本模式
签订租赁合同时，如果有全国统一示范文本，应尽量用全国统一的示范文本；如经批准使用自行印制的合同文本的，要注意规范合同文本模式。租赁合同文本模式与合同文本一般模式一样，此处不再赘述。
二租赁合同主要条款的写作方法
(一)租赁物的名称 这是租赁合同的首要条款，没有租赁物租赁合同不可能存在，如果名称规定得不详细、不具体，容易导致双方发生误解，因此，当事人在合同中必须详细、具体规定租赁物的名称，有的要注明牌号、商标、品种、型号、规格、等级等。 (二)租赁物的数量、质量 租赁物的数量要精确规定，不能含糊不清，计量单位按照《中华人民共和国计量法》的规定执行。对租赁物的质量标准也必须规定清楚，这是确保承租人得以正常使用租赁物的关键。另外，有的租赁合同租期较长，应规定合理的磨损或消耗标准，作为出租人交付或接受租赁物以及承租方接受和返还租赁物的标准和依据，同时也作为区分责任的依据。 (三)租赁物的用途 在合同中规定租赁物用途是租赁合同起码的要求，写明租赁物的用途，目的是为了使承租人能按照租赁物的性能正确、合理地加以使用，避免由于使用不当而使租赁物受到损失。 (四)租赁期限 租赁期限是合同的主要条款之一。当事人可以明确约定期限，也可以不明确约定期限，对于明确约定期限的租赁合同，到期后合同自然终止，承租人返还原物。但双方当事人可以依明示或默示的方式将租赁的期限延长，也就是“续租”，续租期限内双方当事人的权利义务不变。所谓明示方式即明示更新，是指当事人于租赁合同期限届满后另订一合同，约定延长租赁期限。默示方式即默示更新，是源于法律的规定的更新，我国合同法规定，租赁期间届满之后，承租人继续使用租赁物，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。对于未明确约定期限的租赁合同，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人在解除合同之前，应当在合理的期限内通知承租人，给予承租人必要的准备时间。 (四)租金 租金是租赁合同的本质特征之一，是双方当事人经济利益的集中体现。租金由双方当事人协商约定，当事人在订立租金条款时，应注意以下几个问题。 1．租金的标准 租金标准，国家有统一规定的，按统一规定执行，没有统一规定，当事人自行协商确定。租金的构成一般说来应包括租赁物的维修费、折旧费和投资的法定利息、上缴利税、必要的管理费及保险费等。还要考虑市场需求状况、出租方合理的盈利等。出租方不得将收取租金作为获得高利的手段，租金标准过高的，国家法律是禁止的。 2．租金的支付及结算方式 租金一般以货币支付，但当事人也可以在合同中约定以其他物代替货币支付。以货币支付的，还应对租金的结算方式及结算银行、银行帐号等做出规定。 3．租金的支付时间 租金是定期支付还是不定期支付，是一次性支付还是分期分批支付，应在合同中明确规定，并且将总金额及每次分别支付的金额及期限都规定清楚，如果需要预付租金，也应在合同中注明。 (五)押金 押金并不是法定的必要条款。实践中有些租赁合同有押金条款，如租用照相机、自行车时，出租人一般要收取押金。押金是出租人要求承租人预付的担保出租财产的安全以及租金的支付的抵押财产。如果承租人到期不返还出租物和支付租金，出租人就从押金中扣除。出租人对某些灭失可能性较大的财产要求收取押金是合理的，但押金不能乱用，在大额标的物出租时，法律不允许收取押金，在私房租赁中，法律禁止出租人收取押金。 (六)租赁物的维修 租赁物的维修保养责任具体由哪方承担，双方可以根据实际情况协商确定。一般情况下，出租方承担租赁物的维修和保养责任，但在某些特殊情况下，出租方进行维修和保养有困难，也可以约定由承租方在租赁期限内承担维修和保养的责任。实践中一般做法是：如果承租方按规定正常使用租赁物而发生磨损或出现故障，需要大修，那么，应由出租方负责 双方当事人对这些都要协商决定，并在合同中明确规定出来，至于租赁物的日常保养维修，由承租方负责进行也切合实际。对于这项工作的费用支出，也应在合同中做出规定，如果没规定，一般要由出租方支付。 (七)出租方与承租方的变更 按照合同法的规定，双方当事人在合同中相互约定变更合同的情况和条件。 (八)违约责任 在违约责任条款中应明确规定违约金额的计算方法，赔偿要公平、合理。 承租方的违约责任主要有： ①按合同规定负责日常维修保养的，由于使用、维修不当，造成租赁物损坏、灭失的，应负责修复或赔偿。 ②因擅自拆改房屋、设备、机具等租赁物而造成损失的，必须负责赔偿。 ③未经出租方同意擅自将租赁物转租或用租赁物进行非法活动的，出租方有权解除合同。出租方也可以要求承租方偿付一定数额的违约金。 ④未按规定的时间、金额交纳租金，出租方有权追索欠租，应加罚利息，过期不还租赁物，除补交租金外，还应偿付违约金。 出租方的违约责任主要有： ①未按合同规定的时间和数量提供租赁物，应向承租方偿付违约金，承租方还有权要求在限期内继续履行合同或解除合同，并要求赔偿损失。 ②未按合同规定的质量标准提供租赁物，影响承租方使用的，应赔偿因此而造成的损失，并负责调整或修理，以达到合同规定的质量标准。 ③合同规定出租方应提供有关设备、附件等，如未提供致使承租方不能如期正常使用的，除按规定如数补齐外，还应偿付违约金。 ④按合同规定派员就租赁物为承租方提供技术服务的，如因技术水平低，操作不当或有过错的，致使不能正常提供服务时，应偿付违约金。违约金不足以补偿由此造成的经济损失时，应负责赔偿。
(九)双方当事人还应约定争议的解决方式、其它约定事项及相关事宜。
【 范 例 一 】
汽车租赁合同
出租方：×××汽车租赁公司 承租方：××× 出租方与承租方根据平等互利、自愿有偿、诚实信用的原则。经协商一致，达成汽车租赁合 同，条款如下： 一、承租方租用四吨载重量解放牌汽车五辆，限于工地运砂子、水泥、砖、木料和预制板用 。承租方只有调度权，行车安全、技术操作由出租方司机负责。 二、承租方要负责对所租车辆进行维护保养，在退租时如给车辆设备造成损坏，承担方应负 责恢复原状或赔偿损失，修复期照收租金。因出租方所派司机驾驶不当造成损坏的由出租方 自负，如果致使承租方不能按合同规定正常使用租赁车辆，承租方不但不给付出租方不能使 用期间的租金，而且出租方每天还要偿付承租方元钱的违约金。 三、租用期定为1年，自年月日起至年月日止，承租方如果继续使用或停用应在5日前向出租方提出协商，否则按合同规定照收租 金与费用或按合同期限将车调回。 四、租金每月为元，从合同生效日起计，每月结算一次，按月计算，不足1个月按1 个月收费。 五、所用燃料由承租方负责。 六、违约责任。出租方不得擅自将车调回，否则将按租金的双倍赔偿承租方。承租方必须按 合同规定的时间和租金付款，否则，每逾期一天，加罚一天的租金。 七、其它未尽事项，由双方协商，另订附件。 八、本合同一式两份，双方各执一份。 出租方：(盖章)承租方：(盖章) 法定代表人签字：法定代表人签字：
【 范 例 二 】
房屋租赁合同
本合同双方当事人： 出租方(以下简称甲方)： ［本人］［法定代表人］姓名：国籍： ［身份证］［护照］［营业执照号码］： 地址： 邮政编码：联系电话： 委托代理人：国籍：电话： 地址：邮政编码：
承租方(以下简称乙方)： ［本人］［法定代表人］姓名：国籍： ［身份证］［护照］［营业执照号码］： 地址： 邮政编码：联系电话： 委托代理人：国籍：电话： 地址：邮政编码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议。 第一条房屋基本情况。 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于；位于第层，共［套］［间］，房屋结构为，建筑面积平方米(其中实际建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米)；该房屋所占的土地使用权以［出让］［划拨］方式取得；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二；［房屋所有权证号、土地使用权证号］［房地产权证号］为。 第二条房屋用途。 该房屋用途为。 除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。 第三条租赁期限。 租赁限自年月日至年月日止。 第四条租金。 该房屋月租金为(币)亿千百拾万千百拾元整。 租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。 第五条付款方式。 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(币)亿千百拾万千百拾元整。租金 按［月］［季］［年］结算，由乙方于每［月］［季］［年］的第个月的日交付给甲方。 第六条交付房屋期限。 甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。 第七条甲方对房屋产权的承诺。 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。 第八条维修养护责任。 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔［月］［年］检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由［甲］［乙］承担；日常的房屋维修费用由(甲)(乙)承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失的维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。 第九条关于装修和改变房屋结构的约定。 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。 第十条关于房屋租赁期间的有关费用。 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1．水、电费； 2．煤气费； 3．供暖费； 4．物业管理费； 5．； 6．。 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。 第十一条租赁期满。 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。 第十二条因乙方责任终止合同的约定。 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿： 1．擅自将承租的房屋转租的； 2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的； 3．擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的； 4．拖欠租金累计达个月； 5．无正当理由闲置达个月； 6．利用承租房屋进行违法活动的； 7．故意损坏承租房屋的； 8．； 9．； 10．。 第十三条提前终止合同。 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。 第十四条登记备案的约定。 自本合同生效之日起日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向申请登记备案。 第十五条违约责任。 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的%向乙方加收滞纳金。 第十六条因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的双方互不承担责任。 第十七条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。 第十八条本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 第十九条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。 第二十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁。(甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。) 第二十一条本合同连同附表共页，一式份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。 甲方(签章)：乙方(签章)： 甲方代理人(签章)：乙方代理人(签章)：
附件一：房屋平面图(略) 附件二：房屋附着设施(略)
|
| 文章录入：alex 责任编辑：alex |
|
上一篇文章： 借款合同
下一篇文章： 融资租赁合同 |
| 【字体：小 大】【发表评论】【加入收藏】【告诉好友】【打印此文】【关闭窗口】 |
